юли 24, 2023
Категория:
Ако сте решили да купувате апартамент в София и пристъпвате към проучване на пазара, със сигурност ще се сблъскате с така всеизвестният и малко стряскащ Акт образец 16. Това е ключов акт, с който трябва да се запознаете обстойно преди да се гмурнете в света на огледите на недвижими имоти, тъй като средностатистическият купувач няма нужната информация, а това може да създаде много негативни последици и лош привкус след покупката.
За целта нашите експерти ще ви разкажат за важността на акт 16 в долните редове
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям.
Преди издаването на акт 16 трябва да бъдат получени съответно актове 14 и 15.
Акт 14, Акт 15 и Акт 16 по същество са основните етапи, през които минава една сграда преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. С всеки от тях се гарантира, че сградата отговаря на установените нормативни уредби за съответния етап.
Акт 14, Акт 15 и Акт 16 се издават на три последователни етапа по време на строителството, като всеки следващ акт се издава въз основа на предходния. А ето и конкретните разлики между тях:
Акт 14 е документът за приемане на конструкцията на сградата. Получава се, когато сградата достигне до етапа на т. нар. „груб строеж” и е от голяма значение, защото получаването му удостоверява правото за строеж. В акта се отбелязва дали различните строително-монтажни работи са изпълнени в съответствие с действащите нормативни документи. Съставя се и се подписва от инвеститора (възложителя), консултанта (строителния надзор) и проектанта. Когато този Акт е вече получен, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на имота и купувачът може да получи документа, удостоверяващ правото му на собственост – нотариален акт.
Строителят има срок от 5 години от издаването на разрешително за строеж, за да получи Акт 14. В случай че не успее да завърши сградата на етап Акт 14 в 5-годишния срок, разрешението за строеж отпада.
Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Съставя се от строителя, инвеститора, строителния предприемач, технически правоспособните физически лица по всички части на проекта, към лицето, упражняващо строителен надзор, проектантите по всички части на проекта, лицензианта по смисъла на Закона за енергетиката и енергийната ефективност, концесионера, представители на експлоатационните дружества.
Целта на акт 15 е да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. Акт 15 е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.
Накратко, Акт 15 е основание за съставяне на протокол образец 16 за установяване годността за ползване на строежа.
Много често във вече построените сгради с Акт 16 изборът е ограничен –най-хубавите апартаментите вече са продадени още преди започване на строителството, а цената на останалите е увеличена при получаване на Акт 15.
Опитът показва, че повечето обекти се продават почти на 80% преди въвеждане на сградата в експлоатация. Още докато се загражда строителното петно, появяват се заинтересувани и далновидни купувачи-инвеститори, които купуват по няколко апартамента с цел препродажба. Те са наясно, че на най- ранния етап ще получат по – голяма площ на по – добра цена.
Много купувачи взимат решение да закупят апартамент в строеж, защото при закупуване на имот директно от строител условията на сделката могат да бъдат значително по-изгодни. Разбира се, много е важно да бъдете запознати с цялата налична информация за инвеститора и строителя като направите предварително проучване.
Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, но много често фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.
Първо направете проучване на фирмата-инвеститор, защото тя е юридическото лице, което носи пълната отговорност при неизпълнение на договора в уговорения срок. Проверете кога е регистрирано дружеството, дали има достатъчно капитал, за да завърши проекта, и дали няма открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Проверка на фирмата-инвеститор можете да направите в Търговския регистър. Добре е да се обърнете към опитен адвокат, който ще може да провери дали дружеството-инвеститор разполага с достатъчно парични ресурси, за да завърши строежа.
Ако фирмата-строител е различна от фирмата-инвеститор, потърсете информация и за нея. Разберете колко опит има строителя и какво е качеството на работата му – проследете строителната история на компанията – какви строежи е реализирала, завършвани ли са по план, какво е качеството на реализираните обекти. Проучете репутацията на строителя – потърсете отзиви за компанията и ако е възможно поговорете с предишни клиенти на фирмата, които живеят в построени от нея апартаменти.
Протокол за установяване на годността за ползване на строежа- това е Акт 16 и се издава за сгради от трета до първа категория. С него се констатира изпълнението на строежа, съгласно одобрените проекти и се предлага издаването на Разрешение за ползване на сградата. Акт 16 е завършващият акт, който финализира строителството и удостоверява, че обектът действително е годен да бъде въведен в експлоатация.
Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището.
Издава се или от кмета на съответната община, в която се намира обекта, или от Главния архитект.
В практиката е прието той да се ползва като общ термин вместо „разрешение за ползване”, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума.
Проверката на обекта касае законността на сградата, която е построена, истинността на проектите, които са използвани и съответствието между използваните проекти и това, което физически се намира на място.
Ако говорим за строежи от І-ва до ІІІ-та категория (автомагистрали, пътища, съоръжения и пр.), Акт 16 се издава от съответната държавна приемателна комисия. Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване. Но ако говорим за строежи от ІV-та до VІ-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и др.) не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от съответния главен архитект при съответната община.
Важно е да отбележим, че не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти.
В случай, че сте закупили имот преди наличието на Акт 16, то след получаването му може да сте спокойни, че вече е възможно законно да обитавате имота и да регистрирате адреса си като настоящ или постоянен такъв.
Това разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация е завършващият акт за всяко строителство и то удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен да се живее в него.
При издаване на разрешението за ползване/удостоверението за въвеждане в експлоатация се проверяват редица неща, свързани с установените права на собственост от гледна точка на законност на
построената сграда; дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти; съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти
Не може да бъде издадено разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти преди да бъдат одобрени извършените в различие от одобрените проекти строителни работи. Такова одобряване става чрез екзекутиви. Екзекутивната документация се изготвя от изпълнителя или от лице, което е определено от възложителя. Представлява неразделна част от издадените строителни книжа. Екзекутивите също подлежат на одобряване.
При всички случаи обаче липсата на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на една сграда е индикация, че нещо в чисто документалното оформяне на документите за строителство не е наред. Това означава, че може да има несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство; може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.
При наличието на Акт образец 16 строителната и монтажна дейност е завършена и са открити индивидуални партиди – всичко необходимо за новите собственици на имот, за да обитават сградата за постоянно и безпроблемно.
Основният минус на покупката с вече получен акт 16 е по- високата цена. Обикновено цената на жилищата на зелено се повишават с около 30% след получен Акт 16. Тук най-добрият вариант жилището да е „на тапа“ – това е моментът, в който то се води годно за експлоатация и продажната му цена е все още по-ниска. Въпреки това на такъв етап е невъзможно нанасянето на собствениците, тъй като все още не са реализирани довършителните работи по него. Това забавя процеса по нанасяне в готовия имот. Води до оскъпяване – при покупка на имот „до ключ“ обикновено стойността на довършителните работи е калкулирана в цената и често излиза по-изгодна. Довършителните работи могат да надвишат предвидения от строителя/инвеститора бюджет. Това важи особено при по-специфични предпочитания от страна на собственика по отношение на материалите, а и няма как да се извадят партиди за ток и вода.
New Estates е специализирана компания за продажба на ново строителство жилищни имоти, цялостна реализация на ексклузивни проекти, консултантски услуги и пазарни анализи в сферата на недвижимите имоти. Тя е част от портфолиото на Realto Group, холдинг – лидер в областта на недвижимите имоти в България с над 25 години опит.
Екипът обслужва и консултира на професионално ниво, както купувачи, така и инвеститори. Компанията си партнира с утвърдени имена в бранша, на база техния опит, финансови гаранции и качество на техните конструкции.
Стил, иновации и безупречно качество, индивидуален подход и доверие са корпоративните принципи, които следваме, за да отговорим на съвременните предизвикателства на пазара на недвижими имоти.
New Estates – Вашият надежден партньор за инвестиции в недвижими имоти. Ние сме тук за да Ви съдействаме в каквато и да е нужда – от търсене на мечтан дом до реализиране на имот. Нашият екип е готов да Ви консултира и да защитава Вашия интерес. Не се колебайте да се свържете с нас!
